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8月底，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布新規(guī)：對擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請公積金貸款買房的，最低首付款比例由30%降低至20%。記者了解到，目前西安暫未執(zhí)行此新規(guī)。但從市場的實(shí)際走訪來看，西安購房者中用公積金貸款多在30-40萬元。降低首付，對“欠一點(diǎn)”的購房者是好事，購買總價(jià)較高、大戶型的房子仍然力不從心。
西安暫未接到通知 現(xiàn)行政策90㎡以下首付最少2成
8月底，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布新規(guī)：對擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請公積金貸款買房的，最低首付款比例由30%降低至20%。其中，北京、上海、廣州、深圳四城市可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，自主決定最低首付款比例。
記者將新規(guī)與“3.30新政”對比，發(fā)現(xiàn)有兩個(gè)明顯變化：一是首付門檻降低，對已結(jié)清貸款的家庭，再次申請公積金貸款的首付比例從3成下調(diào)至2成;二是模糊了普通和非普通住房界限，“3.30新政”要求“購買普通住宅”，此次的政策并未提及。
新規(guī)出臺至今，武漢、銀川、長沙等地陸續(xù)落地，西安的情況如何?9月9日，記者從西安住房公積金管理中心了解到，目前暫未接到相關(guān)通知，如調(diào)整將會第一時(shí)間公告。公積金中心工作人員說，其實(shí)按西安的現(xiàn)行政策，已結(jié)清房貸的職工購買二套住房時(shí)，90㎡以下(含)首付最低比例已經(jīng)是20%;90-144㎡(含)首付比例30%;144㎡以上首付比例50%，“從支持自住類購房需求的角度，目前西安的政策充足。”
公積金貸款多在30-40萬元 買95萬以上房子低首付意義不大
新規(guī)亮相后，分析聲多認(rèn)為對提振樓市具有積極意義，又恰逢9月房企的集中推盤期，時(shí)機(jī)正確，“確實(shí)讓開發(fā)商樂了一回。”
但也有業(yè)內(nèi)人士提出不同看法。“一線城市和重點(diǎn)二線城市會有執(zhí)行壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，主要是首付降低以后，公積金貸款額度可能會面臨不足風(fēng)險(xiǎn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也指出，新規(guī)的象征意義大于實(shí)際，“因?yàn)楣e金首付2成很可能買不到足夠大的房子。”
新規(guī)是否符合西安市場的實(shí)際需求呢?9月8日和9日，記者走訪了西安13家支持公積金貸款的樓盤，發(fā)現(xiàn)購買二套房的主要是改善類人群，成交面積平均在100㎡以上。據(jù)相關(guān)政策，西安個(gè)人公積金貸款額度由個(gè)人(或夫妻雙方)繳存賬戶余額、繳存時(shí)間系數(shù)等因素計(jì)算得出，家庭最高可貸款額度是75萬元。這就是說，在能貸到75萬元的理想狀態(tài)下，如貸款額度“超限”、也就是購買總價(jià)在95萬元以上的房子，2成首付公積金貸款額度顯然就不夠了。
另據(jù)西安公積金中心一位工作人員透露，使用公積金貸款的購房者中，大部分選擇80-120㎡的戶型，申請使用的額度則以30-40萬元居多，“很多市民的首付比例并不低，以免每月的還款壓力過大。”
對首付“欠一點(diǎn)”的購房者是好事 購買大戶型得靠組合貸幫忙
從放寬貸款額度、降低首付和利率……今年公積金政策利好不斷，越來越多的樓盤也開始支持該項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)。
曲江一家主推中高端房源的項(xiàng)目，過去只能辦理商業(yè)貸款，前不久，該樓盤“順應(yīng)潮流”已經(jīng)向西安公積金中心提交了備案資料，開始辦理公積金貸款。不過，該樓盤的房源平均在150萬元/套，即便購房者能貸到最高的75萬元，還需差不多一半首付。“低首付對我們的客戶意義不太大。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，如果客戶要將首付做到2成、3成，則需組合貸款的形式來解決。
記者了解到，低首付對購買中小房型意義明顯，但并不適于大戶型和高端房源。以紫薇·花園洲為例，成交客戶中大約有30%的客戶使用公積金貸款，這些客戶大多購買高層房源。該項(xiàng)目同時(shí)還有疊拼別墅在售，成交價(jià)達(dá)400萬元/套，由于額度限制，所以基本沒有使用公積金貸款的。
“公積金貸款首付比例下調(diào)，對買房時(shí)候首付‘差一點(diǎn)’的購房者是個(gè)好消息。”保利·金香檳一位工作人員認(rèn)為，如果審批條件符合、又在限額之內(nèi)，將促使這類購房者下決心成交。但對于貸款額較高的人，即便首付比例降低，還是要補(bǔ)足首付，“意義就不是很大了。”
專家建議：降低首付，還不如降利率更實(shí)惠?
高新一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，從鼓勵(lì)住房消費(fèi)的角度，有必要調(diào)整政策“盤活”公積金的錢。但是對購房者來說，降低首付比例，遠(yuǎn)不如放寬公積金的使用標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大貸款額度以及降息來得更實(shí)惠。
“降低首付只是降低購房門檻，降息卻能降低購房成本。”美城機(jī)構(gòu)首席市場分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)說，今年以來，四次降息對房地產(chǎn)市場形成了有力助推，如果年底前經(jīng)濟(jì)形勢仍不容樂觀，“不排除還有進(jìn)一步降息降準(zhǔn)的可能。”
采訪中，有不少購房者也表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)：資金充裕的話，還是傾向于多付首付，每個(gè)月也能少還點(diǎn)。“低首付本來就是一個(gè)雙刃劍。”獨(dú)立地產(chǎn)評論人李連源指出，低首付雖然首次付款的壓力小了，但意味著貸款數(shù)增加、總利息也會增加。因?yàn)槔适歉?dòng)的，利率下浮時(shí)還款減少，利率一旦上揚(yáng)月供也在增加。
有業(yè)內(nèi)人士建議，如果要進(jìn)一步鼓勵(lì)改善類需求，不妨降低二套房的貸款利率，比如：取消“在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮10%”的規(guī)定。 | 
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