新年伊始，不少貸款買房人打開銀行APP后便能看到一個(gè)好消息——房貸利率再降低10個(gè)基點(diǎn)(BP)。

  “利率又降了一點(diǎn)，一月能省出一杯奶茶錢。”收到新年第一個(gè)“紅包”后，展望2024年LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)及房貸利率趨勢，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，或仍有進(jìn)一步下行的空間。

  重定價(jià)日房貸利率再降10個(gè)基點(diǎn)

  “尊敬的客戶：由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，根據(jù)借款合同約定，從20240101起，您合同尾號xxxx的個(gè)人一手房按揭貸款年利率(單利)將調(diào)整為4%，下期還款金額為xxxx元。您可聯(lián)系網(wǎng)點(diǎn)或登錄手機(jī)銀行獲取最新還款計(jì)劃表，感謝您的支持！”

  可能有不少買房人新年收到的第一條短信，是來自自己貸款銀行的好消息。胡女士就是其中之一，調(diào)整后她的房貸利率從4.1%降到4%，根據(jù)其貸款總額70萬元左右、期限20年的自身情況，這次調(diào)整后胡女士每月能少還約20元錢。

  2023年，存量房貸已有一次大規(guī)模下調(diào)。據(jù)央行和國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

  根據(jù)央行、國家金融監(jiān)管總局披露的數(shù)據(jù)，截至2023年9月末，超過22萬億元的存量房貸利率得到了下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億到1700億元。

  上述2023年存量房貸利率的調(diào)降，主要是通過降低基點(diǎn)進(jìn)行的；而此次2024年初存量房貸利率再降10個(gè)基點(diǎn)，則是針對LPR進(jìn)行的。

  據(jù)了解，房貸利率的計(jì)算由LPR加上基點(diǎn)構(gòu)成。房貸重定價(jià)日來臨時(shí)，銀行會根據(jù)上一年LPR的漲跌幅度，自動調(diào)整新一年的個(gè)人房貸利率。2023年，5年期以上LPR從4.3%下降至4.2%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，對于選擇1月1日作為重定價(jià)日的房貸客戶來說，房貸利率也將下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

  值得注意的是，所謂重定價(jià)日，即浮動利率貸款的借款人與銀行約定利率調(diào)整的日期，其中個(gè)人房貸重定價(jià)日為每年1月1日，或每年與貸款發(fā)放日對應(yīng)的日期，以前者居多。

  未來LPR或仍將適度下行

  同樣在剛剛過去的元旦假期，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年元旦假期期間(2023.12.30-2024.1.1)，40個(gè)代表城市日均成交面積較上年元旦假期(2022.12.31-2023.1.2)降幅超兩成。各地推盤力度一般，營銷力度大多延續(xù)節(jié)前沖刺水平，除個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)較好外，多地樓市表現(xiàn)較為平淡，且分化加劇。

  短期來看房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在，加上12月存款利率時(shí)隔3個(gè)月又迎新一輪集中下調(diào)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來房貸利率仍有下行空間。

  民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“促進(jìn)社會綜合融資成本穩(wěn)中有降”，意味著2024年央行大概率仍將引導(dǎo)LPR適度下行，進(jìn)而推動融資成本穩(wěn)中有降，激活生產(chǎn)消費(fèi)信貸需求。不過，結(jié)合央行前期提出的維持銀行息差和利潤在合理水平，LPR和新發(fā)貸款利率進(jìn)一步下行空間將有所收窄。

  招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，2024年LPR下降的空間仍然存在，應(yīng)該還有10—15個(gè)基點(diǎn)的降幅。一方面，2023年存款利率多次適時(shí)下調(diào)，銀行的負(fù)債成本有所降低；另一方面，2024年央行有可能降準(zhǔn)以及公開市場操作，政策利率將可能下降，有助于降低銀行的資金成本。

  “居民對購房成本敏感，預(yù)計(jì)2024年將會加大‘降成本’措施，提高宏觀政策和微觀感受的一致性，其中重要的就是降低按揭利率。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還提到，由于各地房價(jià)仍在持續(xù)調(diào)整，首套房按揭利率不設(shè)下限的城市會明顯增加，實(shí)際按揭貸款利率降幅可能要大于LPR的降幅。

  比如日前，廣東東莞便宣布自2024年1月1日起，實(shí)施階段性取消首套房貸利率下限，具體利率由各銀行根據(jù)市場化、法制化自主確定。這意味著東莞現(xiàn)有首套房貸利率下限LPR-20BP將突破20BP的限定，不設(shè)下限。(左宇坤)