"全國第一爆"爆出西安數(shù)十爛尾樓 最長16年
12秒的巨響過后，11月15日，位于西安市高新區(qū)的環(huán)球西安中心金花辦公大樓閑置十余年后爆破拆除。未來，原址將重新建起一個集商業(yè)、辦公、公寓、酒店等功能為一體綜合體項目。
該建筑是目前國內(nèi)城市爆破拆除最高的樓，因此被譽為“全國第一爆”，這“全國第一爆”推倒了一座著名的爛尾樓，卻讓西安其它“知名”的爛尾樓進入公眾視線，西安目前的爛尾樓大概有多少?它們爛尾的原因是什么?推倒重來或是其它的解決辦法，是否能將它們盤活——
16年爛尾樓炸掉重來，未來每平米售價過萬才能保本?
11月15日上午7時，一陣巨響過后，位于西安市高新區(qū)繁華地段的原金花辦公大樓爆破拆除。作為國內(nèi)城市爆破拆除最高的樓房，該樓盤的建成時間成為輿論關注的焦點。
公開資料顯示，被拆大樓于1996年開工建設，1999年封頂，僅完成了主體和外立面的建設，至爆破前一直未正式投入使用，閑置時間長達16年。拆除以后，原址將重新建起一個集商業(yè)、辦公、公寓、酒店等功能為一體綜合體項目。
據(jù)西安市環(huán)保局高新分局今年8月的公示，項目新規(guī)劃“環(huán)球西安中心一期”已經(jīng)通過了環(huán)評批復，投資20億元，用地58.284畝，總建筑面積387332㎡，其中包括樓高200米、165米的超高層建筑。
從118米到200米，建筑高度被“拔高”，該項目的建筑面積也達到原來10倍。“新建筑的投資額絕非拆掉前可比。” 一位熟悉工程建設的人士認為，刨除土地成本，已拆除的舊樓如果只完成主體和外立面，花費也就1億元左右，“重新建設的成本肯定要數(shù)倍增加。”
這也讓不少輿論對“拆舊立新”的行為表示惋惜。前述人士提出：為什么不能將舊樓改建使用?這棟樓的落成不過十多年，一天未用就拆可能會形成建材等方面的浪費。
“拆舊立新應當是多方評估的結(jié)果。”美城機構(gòu)首席市場分析師嚴九遠認為，從項目定位和周邊市場環(huán)境看，做綜合體會有比較好的溢價空間。他測算，該項目的樓面價格達4300元/㎡左右，考慮到超高層的開發(fā)成本更高，未來售價至少要達到萬元一平米才能保本。
西安仍有幾十個樓盤爛尾，最長閑置時間達十六年
環(huán)球西安中心最終結(jié)束了“爛尾”16年的命運。但華商報記者注意到，并不是所有的“爛尾樓”都有這樣的好運，西安仍有多個房地產(chǎn)項目在停工、閑置狀態(tài)下處于無休止的等待之中。
那么，西安究竟還有多少個爛尾樓呢?華商報記者咨詢了西安市建委、房管局等多個部門，未能找到這方面的準確統(tǒng)計。有一位熟悉資產(chǎn)拍賣的人士估算，西安市大大小小的爛尾樓盤加起來有數(shù)十個，商業(yè)和住宅項目皆有，分布在從南到北的不同區(qū)域內(nèi)，爛尾時間短則半年一年，長的甚至長達十六年。
爛尾類型一：完工后處于閑置狀態(tài)
三安國際大廈爛尾十六年無人接盤
位于西安市高新路和科技路十字東北角的三安國際大廈，因為所處地段繁華、時間久遠，被網(wǎng)友戲稱為西安爛尾樓地標之一。據(jù)了解，這棟樓在1995年籌建，1996年左右陜西三安房地產(chǎn)開發(fā)公司接手并施工。1999年的時候，該樓盤主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)全部建好，外立面也基本處理完畢就在接近完工時，三安公司資金鏈斷裂，大廈隨即“沉睡”至今。
11月19日，華商報記者在該樓下看到，這棟大廈矗立在高新區(qū)繁華的十字路口，位置十分優(yōu)越。值得注意的是，三安國際大廈距一周前被爆破的環(huán)球西安中心金花辦公大樓僅有一公里左右的距離，可謂是“第一爆”的鄰居。
“三安大廈本來是有多次機會可以盤活的。”中國長城資產(chǎn)管理公司西安辦事處一位項目經(jīng)理告訴記者，作為曾經(jīng)的最大債權(quán)方之一，他們曾持有三安大廈多套房產(chǎn)五年時間。該樓盤地理位置優(yōu)越，吸引過大量投資人前來考察，遺憾的是，最終都不了了之。
既然被多人看好，為什么十幾年來卻無一家接盤?該項目經(jīng)理分析，首先，三安大廈的債權(quán)關系非常復雜，這么多債權(quán)人，只要有一方不同意，投資人就難以接盤;其次，這個樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)已經(jīng)落伍，不僅立柱太多、使用面積不高，而且戶型也是上世紀90年代的設計;即便有投資人接盤，相關規(guī)劃是否需重新報批也是一個障礙。
北郊一大樓除底層外“撂荒”
同樣命運多舛的還有位于西安市鳳城二路與鳳城三路間、市圖書館對面一座20多層、原名中訊國際大廈的建筑。公開資料顯示，該樓盤籌建于2000年初，曾命名為“中訊國際大廈”，后來由于承建方資金鏈再度中斷和一些經(jīng)濟糾紛于2002年前后停工，2003年西安銀行占用了臨街的一樓開始營業(yè)，被譽為西安城北“第一爛尾樓”。
11月20日上午，華商報記者在該大廈門口看到，對聯(lián)上的字殘缺不全，樓頂電線暴露在外，北邊一側(cè)還放著不少建筑垃圾，除了底層有銀行網(wǎng)點使用外，樓上處于閑置狀態(tài)。一位自稱負責該樓盤的男子表示，建筑面積一共約5萬㎡，如需要等裝修和招商完了再說。一樓一家銀行工作人員告訴華商報記者：“這是個廢棄的樓盤，樓上上不去，也不知道叫啥名字，具體我也不了解。”
一位從業(yè)地產(chǎn)開發(fā)十多年的人士透露，中訊國際大廈的“撂荒”，主要和資金鏈中斷、拖欠工程款有關。而這種情況是不少樓盤出現(xiàn)爛尾或者被“撂荒”的主要原因。
四通大廈躺在南郊紅纓路口無人知
11月20日上午，華商報記者在西安市友誼路與紅纓路口找到了另一處基本閑置的四通大廈。該大廈外墻上貼著瓷磚，部分使用玻璃幕墻，但有的玻璃和墻面已經(jīng)缺損。除了個別幾個房間懸掛著空調(diào)外機，大部分房間明顯無人使用。前述知情人士透露，四通大廈的建筑年代也在本世紀初，從完工起就沒怎么使用過。一位門衛(wèi)則向記者表示：“這棟樓現(xiàn)在就等著出售，不對外出租。”
該樓附近有一位人士介紹說，這個樓在這里多年了，“這么好的地方，沒想到竟然還是一個沒有人使用的樓，真是可惜了!”
據(jù)知情人士透露，該樓盤的建筑面積不算太大，但是債權(quán)關系復雜，“還有一些說不清的糾紛。”正是這些因素的共同作用導致了這樣一個處于二環(huán)之內(nèi)的樓盤淪落到現(xiàn)在的樣子。
爛尾類型二：目前處于停工狀態(tài)
炭市街北巷“新城國際大廈”爛尾好幾年
業(yè)內(nèi)人士介紹，西安市東新街附近也有一個名為新城國際大廈的爛尾樓。11月20日中午，華商報記者剛走到炭市街附近就遠遠就能看到，裸露的鋼筋水泥和沒有處理的水泥墻面，與附近的大樓形成鮮明的對比。華商報記者在現(xiàn)場看到，這座樓只建了約10層，外部的腳手架上不少鋼管已經(jīng)生銹，樓頂上的雜物和外露的鋼筋讓大樓顯得十分破敗。華商報記者注意到，截止當日，該項目沒有任何開工或者繼續(xù)修建的跡象。
據(jù)西安房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，位于炭市街北巷的“新城國際大廈”的情況比較特殊，因為“超高”和拖欠建設方資金等問題，“撂荒”在新城廣場東側(cè)的繁華街市好幾年了，成了一座名副其實的爛尾樓。
長安區(qū)紫翰庭院蓋到20多層已停工
位于西安市長安區(qū)韋曲附近的紫翰庭院，是從去年開始停工的。11月20日傍晚，華商報記者輾轉(zhuǎn)找到這個樓盤，發(fā)現(xiàn)門前四個字的案名里，第一個字已經(jīng)消失不見了。附近一位商戶介紹：“這就是紫翰庭院，蓋了一半，放那兒沒人要。”透過圍墻可以看到，該樓盤有三棟樓，靠路邊一棟已經(jīng)蓋到20多層，靠里側(cè)的分別蓋到2層和3層，目前均已停工。大門口鐵門緊閉，在一側(cè)貼著“建設用地規(guī)劃設計條件公示”等信息，上面顯示的名字正是紫翰庭院，并顯示這是一個住宅小區(qū)。
華商報記者發(fā)現(xiàn)，目前很多房地產(chǎn)網(wǎng)站上還能找到該爛尾樓的售樓電話、最新房價、地址、交通和周邊配套、戶型圖、實景圖等樓盤信息。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，該項目的老板去年“跑路”，原因主要與項目的土地性質(zhì)關系較大，同時開發(fā)商的資金緊張，也是導致樓盤出現(xiàn)爛尾的原因之一。
“西北第一高樓”沉睡九年成地標
西安部分爛尾樓獲新生
華商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，事實上，西安多個曾經(jīng)的爛尾樓，最終是通過“改頭換面”來重獲新生。如南門外的原太陽宮，多次易手最終變更為珠江時代廣場后，歷時十二年終于建成亮相;北大街原迎賓大廈更名為“錦苑富潤大飯店”，2007年開業(yè);金花北路的原西都大酒店，也沉睡很久，幾經(jīng)周折，2010年變身“新興戴斯大酒店”，璀璨亮相;最有名的還要算南二環(huán)與朱雀路十字的陜西信息大廈，曾被稱為“西北第一高樓”，爛尾九年后，終于在2011年以皇冠假日酒店的新身份對外營業(yè)，成為一個地標性的建筑。
位于西安市北關十字東南角的“吉祥鳳凰”曾經(jīng)爛尾近數(shù)年，不過該項目目前已重獲新生。11月19日，華商報記者來到該項目，如今樓盤已經(jīng)蓋好，有業(yè)主已入住，一樓有數(shù)家店面正在營業(yè)。
爛尾原因復雜，不光是錢的問題
每個爛尾樓的背后都有不同的“故事”，并不僅僅是錢的問題。
“總之，爛尾樓的形成原因復雜，并不完全是錢的問題。”復旦大學房地產(chǎn)研究中心商業(yè)地產(chǎn)專委會副秘書長夏強說，有的可能是資金方面出了問題，比如說融資受阻，或是合資方中斷合作，又或是業(yè)主資金不足難以為繼導致停工;還有的是建筑本身手續(xù)不全，或者沒有通過相關審批，手續(xù)不全，被政府查封強行停工甚至自行“卡”在最后的交付環(huán)節(jié);另外還有一些規(guī)劃、定位根本就和市場不符，強行推出也是死路一條。
中商聯(lián)商業(yè)研究院專家工作委員會副主任王建紅認為，前些年的房地產(chǎn)市場開發(fā)過熱，市場供應超出需求，項目生存環(huán)境惡化是不少樓盤爛尾的“外因”。他說，一些根本不具備運作大項目實力的小開發(fā)商，靠著關系拿到了土地，隨后碰上樓市下滑，融資和運營出現(xiàn)“閃失”，項目爛尾也就不奇怪了。
拆了重建或難以照搬，“破爛王”也不是誰都能當
一位地產(chǎn)評論人士指出，環(huán)球西安中心的拆除之所以引發(fā)業(yè)界關注，除了因爆破高度在國內(nèi)首屈一指，將爛尾樓推倒重來的處理方式，在西安也是不多見的。
雅狐企劃總經(jīng)理馮奔認為，與進行改建相比，推倒重建要更為激進和徹底，但這種方式并不一定適合所有的爛尾項目。每個個案存在的問題不同，如果爛尾樓在定位、質(zhì)量和設計上沒有問題，“那么拆掉就是一種浪費。”
克而瑞總經(jīng)理朱郁表示，要盤活爛尾樓還有一個關鍵問題是：誰來接盤?長期無人問津、沒人敢接的爛尾項目，一般是問題極為復雜，難以讓接盤者獲利的“爛攤子”。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，接手此類樓盤也被戲稱為“撿破爛”。“破爛王’也不是誰都能當?shù)摹！敝煊糁赋觯鄬Χ裕笮头科笫歉鼮榭孔V的下家，更有實力“變廢為寶。”今年以來，多個西安本土開發(fā)商與外埠大型房企聯(lián)姻，就可以提供一些思路上的借鑒。
也并非每個爛尾樓都有買家愿意接手。一位資產(chǎn)拍賣商告訴華商報記者，近些年由于房地產(chǎn)市場下滑，開發(fā)項目的風險增加，開發(fā)商接盤都會非常謹慎。即便是有實力的買家，也需要碰到非常理想的出價，過程往往還不順，“樓雖然爛尾了，畢竟地還在，持有者也想挽回一些損失，價格方面不會輕易松口。”
復旦大學房地產(chǎn)研究中心商業(yè)地產(chǎn)專委會副秘書長夏強認為，盤活爛尾樓其實也是對新接盤者耐心的考驗，只要項目的地段沒問題，加上相關政府部門的積極協(xié)調(diào)，未來應該能找到比較好的辦法。
|
