學(xué)區(qū)房價(jià)的背后推手
6年省吃儉用后攢下的200萬元，卻連一套小戶型學(xué)區(qū)房的首付都不夠，年輕媽媽張女士只能望“房”興嘆。提起學(xué)區(qū)房，總能觸動(dòng)聽者的神經(jīng)。2016年以來，在樓市的輿論場(chǎng)中，學(xué)區(qū)房越發(fā)成了進(jìn)入名校的入場(chǎng)券；而在業(yè)內(nèi)人士看來，它的背后是一個(gè)由中介、意見領(lǐng)袖編織而成的江湖。
攢了6年的錢不夠首付
和天下所有的父母一樣，年輕媽媽張女士想盡可能地為女兒提供最好的東西，無論是一年19000元的英語培訓(xùn)，還是一個(gè)能進(jìn)入名校的資格。
嚴(yán)格說，張女士現(xiàn)在住的房子也有劃片的小學(xué)，雖不是名校，可也不是大伙兒口中的“渣小”。可她并不滿意，入得了她眼的至少得是崇文小學(xué)。于是，她拿出夫妻倆6年省吃儉用攢下的200萬元，想在崇文門買套學(xué)區(qū)房。然而，只問了一套房，張女士就被嚇住了。一套新景家園的68平方米二手房，業(yè)主表示因?yàn)橛卸愒敢饨祪r(jià)20萬元，但總價(jià)還要580萬，折合單價(jià)85000元/平方米，她的200萬元連首付都不夠。
堅(jiān)挺，是經(jīng)紀(jì)人最愛冠在學(xué)區(qū)房之上的字眼。4月，市場(chǎng)的看房熱情普遍降溫，可能劃入好學(xué)校的學(xué)區(qū)房，還是有看房人。崇文門區(qū)域的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，一套新景家園的兩居，17日一天就有7組看房人。“無論市場(chǎng)如何變動(dòng)，上學(xué)是剛需，學(xué)區(qū)房自然不會(huì)降。”
每輪上漲前都有一套“天價(jià)房”
“如果真要?dú)w結(jié)，我認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)是推動(dòng)每一輪學(xué)區(qū)房價(jià)格波動(dòng)的先鋒隊(duì)。”一位研究學(xué)區(qū)房市場(chǎng)多年的專家告訴記者，二手學(xué)區(qū)房表面看是買家和賣家的交易，可背后實(shí)際還站著一個(gè)“中介機(jī)構(gòu)”，而它們扮演著更關(guān)鍵的角色。
專家給記者舉出的例證之一，就是每一輪的學(xué)區(qū)房價(jià)格波動(dòng)前，總會(huì)巧合地先驚現(xiàn)一套“天價(jià)”掛牌房源。2013年，是五道口的華清嘉園一套37平方米的二手房，中介機(jī)構(gòu)網(wǎng)站的報(bào)價(jià)顯示是350萬元，折合94594元/平方米，接近當(dāng)時(shí)主流成交價(jià)的2倍。五道口也在一瞬間被網(wǎng)友封為“宇宙中心”。2016年，則變成了西城文華胡同的平房，6平方米，報(bào)價(jià)380萬元，折合單價(jià)63萬元/平方米。“作為從業(yè)者，明眼一看，就知道這種脫離市場(chǎng)行情的價(jià)格不會(huì)有買家。沒人要、惹爭議的房子干嗎還要掛？這是為了傳遞一種信號(hào)，房價(jià)已經(jīng)這么高了，之后再推出幾套價(jià)格稍微便宜的房子，大家就會(huì)搶了。”
例證之二，就是一些成交價(jià)已超過10萬元/平方米、有熱點(diǎn)名校入學(xué)資格的公產(chǎn)平房。“北京符合這些條件的平房，其實(shí)就集中在特定區(qū)域，這些房源全掌握在中介機(jī)構(gòu)手中。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在付完錢辦理所謂過戶之前，買家?guī)缀跻姴恢恐鳌！痹搶＜艺f，從政策上，僅具有使用權(quán)的公產(chǎn)平房是不可以公開買賣的，只有小部分中介機(jī)構(gòu)在做，而他們報(bào)出的價(jià)格中，也包含著“灰色”部分。
“中介機(jī)構(gòu)就是通過這種不動(dòng)聲色的方法，在市場(chǎng)行情向好時(shí)，助推了價(jià)格的變動(dòng)幅度。”
家長論壇上的分析預(yù)測(cè)
也有買過學(xué)區(qū)房的父母向記者表達(dá)，常在家長論壇中發(fā)布各種改革政策并添油加醋進(jìn)行趨勢(shì)分析的人，也是推動(dòng)學(xué)區(qū)房價(jià)格的“潛伏”力量。這些被封為專家的意見領(lǐng)袖，有的甚至本身就在炒學(xué)區(qū)房。
在“家長幫”社區(qū)，隨意搜索，就能看到很多家長在討論“聞風(fēng)”和“無言”，既有發(fā)出求教的帖子，也有發(fā)出質(zhì)疑的帖子。“聞風(fēng)”和“無言”，是活躍在社區(qū)的兩位專家，一位是培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，一位是從家長鉆研成了高手。
多位家長都表示，在入手學(xué)區(qū)房前，曾研究過“聞風(fēng)”的觀點(diǎn)，甚至是去參加了他開辦的講座。
一位曾經(jīng)聽過講座的孩子家長就介紹，他的特點(diǎn)是分析一些教育政策，然后會(huì)預(yù)測(cè)哪些區(qū)域和學(xué)校好，比如，他一直唱高西城。“他的觀點(diǎn)，有些是對(duì)的，有些后來也被證偽了。”據(jù)其介紹，“聞風(fēng)”在教育論壇中的影響力，相當(dāng)于現(xiàn)在所說的“網(wǎng)紅”，不少家長都是跟著他的預(yù)測(cè)去購買學(xué)區(qū)房，而他本人也在炒學(xué)區(qū)房。當(dāng)然，如果想要具體詢問些個(gè)性化信息，則是收費(fèi)的。“我覺得，某些區(qū)域的房價(jià)，他還是有助推作用的。”
不僅僅是經(jīng)紀(jì)人，已經(jīng)入手學(xué)區(qū)房的家長，在嘖嘖于價(jià)格波動(dòng)之時(shí)，也多接受了學(xué)區(qū)房價(jià)格堅(jiān)挺的看法。在多數(shù)家長看來，學(xué)區(qū)房與所在區(qū)域普通二手商品房的價(jià)差，就是教育的資源溢價(jià)。只要資源保持稀缺性，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)名額就是一個(gè)持續(xù)性增值的過程，因此學(xué)區(qū)房才能成為最增值保值抗跌的風(fēng)險(xiǎn)投資品。
可是，大家似乎忘記了教育政策向公平化推進(jìn)的這個(gè)“變數(shù)”，或者即使注意到這個(gè)“變數(shù)”，也覺得短期內(nèi)難以撼動(dòng)局勢(shì)。盡管從沒有實(shí)踐證明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，還沒有一樣商品的價(jià)格是只漲不跌的。（來源：北京晚報(bào)）
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