市區內的出租車也不愿意拉客到蘭州新區，條件是需要給雙倍的價錢。出租車司機的解釋是，“回程都是空車”。
一位出租車司機告訴記者，新區晚上幾乎沒人去，白天需要單獨談價格，“因為新區沒有回程客，不單獨談價格就太虧了。”
除了已經開始銷售的新樓盤，蘭州新區還有很多在建樓盤，進入裝修或者推介階段，這些樓盤或將面臨空置的命運。
根據蘭州新區官方今年3月底的統計，新區目前已建成的住宅面積約730萬平方米，商品房庫存600萬平方米。按照人均住宅建筑面積30平方米計算，可提供24.3萬人的居住需求，但目前新區戶籍人口不到16萬人，還有8萬人的庫存住宅面積。
據記者了解，該新區有20多個較大樓盤在銷售，住宅方面有碧桂園城市花園、綠地智慧金融城、龍林地產等。還有大量屬于寫字樓、酒店式公寓，以及其他商業地產的項目，比如萬利建材城，以及奧特萊斯國際商業廣場，前者是建材項目，后者為綜合體。
不少樓盤打出了超低的價格，即便如此，銷售情況并不樂觀。
蘭州新區也意識到了房地產庫存問題，在今年下發的一份落實供給側結構性改革任務的通知中提出，要控制商品房和企業保障房的開發節奏，避免形成新的房地產庫存。國土局要適當控制住宅用地拍賣節奏。經發局要嚴格房建項目審批。建設局要盡快提出消納600萬平方米的商品房庫存房的支持政策，要對房建項目進行嚴格的計劃管理，今后入駐新區的企業原則上不得自建保障房。
多次考察蘭州新區的蘭州大學社會與經濟發展研究中心主任林柯認為，核心問題還是新區產業沒有發展起來，沒有帶動人口流入，大量的樓盤賣不動很正常。
記者現場了解到，由于房子不好賣，有的房地產公司拖欠資金嚴重，有的房地產項目面臨資金斷裂而爛尾。
“整個新區人口不多，公務員和這里的企業職工有住房需求，但是都有內部房消化。這導致商品房更加賣不動。”一位當地人士表示。
政府搬遷難聚人氣
蘭州新區人氣不足，與相關配套設施不完善有關。
根據了解， 蘭州市政府為了推動蘭州新區盡快發展，曾在2013年5月發布了《關于市委市政府機關及部分市直部門和單位移至蘭州新區辦公的意見》，要求蘭州市委市政府機關及部分市直部門和單位移至蘭州新區辦公。
從2013年8月開始，蘭州市委、市政府機關及部分市直部門和單位共16個部門、近700名干部職工正式移至蘭州新區辦公。
據當地媒體報道，將市委、市政府機關及部分市直部門和單位移至新區辦公，就是要進一步舉全市之力加快新區發展，堅定客商投資新區的信心，進一步凝聚新區發展的人氣。
一位當地公務員告訴記者，蘭州市政府及一些單位搬遷到新區，最大的問題是交通不便。
從新區到市區可以乘坐大巴，時間需要1個小時。而地方各縣到市政府部門辦事，到新區去更不方便，市政府部門人員到省級部門辦事又要回城里。
“公務員巴不得回城辦事，這樣就可以當日在市區住了。”這位公務員告訴記者。
蘭州市政府各部門遷往新區，除了交通不方便的問題，還在于補貼給財政帶來的沉重壓力，以公開報道的蘭州市委市政府搬到新區的700多人測算，僅僅個人補貼就需要數千萬，這還不包括住宿和辦公費用。
據了解，市委、市政府公務員搬遷到新區上班，采取的是出差方式，有的公務員每人每天補貼60元。每月按工作日計算，在實施補貼的兩年半左右時間內，人均補貼數萬元。另外，搬遷到新區工作后住宿免費，開始是兩人一間，后來調整到每人一間，日常工作吃住在單位，周末回市區。如果有家人在市區上班，就意味著兩地分居。
據甘肅省委第四巡視組對蘭州市巡視期間發現的問題，市委、市政府機關及部分市直部門移至新區后，到蘭州新區開會成本較高。
針對巡視組發現的問題，去年3月，蘭州方面公布整改情況：新區發展到今天，具備了較強的自我發展能力，有必要對市委、市政府支持新區發展的方式方法做出調整。此前移至新區辦公的市級單位共有25個，將14個單位調整到市區辦公。
21世紀經濟報道記者獲悉， 2015年，在蘭州新區辦公的各個單位，大多回到蘭州市區辦公。這意味著蘭州通過搬遷政府部門推動新區發展的策略已經調整，由于很多單位原先的辦公房已經被占用，現在不得不重新借房辦公。
西北民族大學教授馬玉堂指出，現在到北面機場附近發展蘭州新區，最大的障礙是距離城區太遠，在城里上班，居住在新區不現實，所以新區要聚集新的人口很困難，而老區人口又很擁擠。
有當地人告訴記者，新區居住條件不比城里，這里土壤堿性強。另外每年除了5-8月天氣較好，其余時間風沙大。
21世紀經濟報道記者了解到，蘭州新區目前到市區沒有便捷的軌道交通。盡管去年下半年蘭州市區到中川機場通了火車，但是從蘭州至蘭州新區單程運行時間約50分鐘，新區車站距離核心區較遠，且每天只有六七趟車，軌道交通難以滿足新區居民日常出入。
不過，考慮到蘭州市區高端樓盤價格每平米已經過萬，如果蘭州市區到新區有20多分鐘到達的軌道交通，城區居民還是有意愿到新區買房定居的。
事實上蘭州也規劃了從新區到老城區的軌道交通5號線，全長71公里，設定13站。但問題是修軌道交通要錢，因為即使按每公里投資1個億預算，也需要71億，而2015年蘭州全市一般公共預算收入才185億元。
對此，甘肅省社科院西北創造與發展研究中心主任安江林指出，還是需要時間，不像天津濱海新區人口比較多，蘭州新區常住人口人少，人口聚集要花更長的時間，目前醫院、交通等配套都沒跟上，別說遠郊區，就是近郊區居民居住生活也不方便，人們也不愿意去。
“出城入園”企業形成新過剩產能
蘭州新區的規劃目標是在2030年前聚集100萬人口。從目前人口不足20萬的小城市，變成100萬人口的大城市，還有很遠的路要走。
根據官方數據，2015年蘭州總人口為369.3萬人，其中城市人口298.9萬人，占80.95%，和全國其他城市相比，市區人口比重比較大。
而蘭州新區通過農民變市民的新型城鎮化模式，難以聚集這么多的人口。
比如甘肅舟曲地區遭受泥石流災害的上千戶家庭，在蘭州新區都分了房子，每家約80平米。不過除了少數人在這居住過一段時間外，大部分人都不在蘭州新區住。原因是這些人鄉土情結重，同時蘭州新區也缺乏就業機會。
通過產業發展，進而聚集人口的模式，似乎也難以增加幾十萬人口。
根據蘭州新區“十三五”規劃，新區預備在未來5年新增就業人口5萬人。這5萬人，即便帶上家屬，最多也就15萬人，而蘭州新區規劃在2020年達到60萬人口、2030年達到100萬人口，但目前蘭州新區戶籍人口不到16萬人，距離目標相去甚遠。
蘭州大學社會與經濟發展研究中心主任林柯認為，最大的問題在于，蘭州新區沒有適合聚集人口的產業。目前蘭州新區的石化、煉化產業，以及汽車裝備制造業和新能源設備等產業，都面臨著去產能的壓力。
據他了解，有一家重型工業企業，每噸產品利潤過去為10元左右，現在連10元都不到，在產能過剩的背景下，這些企業可能成為蘭州新區的巨大包袱。
21世紀經濟報道記者了解到，國家發改委批復蘭州新區發展的方向是，重點布局發展石化化工、裝備制造、生物醫藥、現代物流等產業，建設集行政、商住、教育、文化和其他服務功能于一體的綜合功能區。
上述工業產業除了生物醫藥、現代物流外，其他的行業都有過剩嫌疑。而行政、商住等其他服務功能，在大力發展重化學工業時，未必能聚集人口。
蘭州新區官方一份落實供給側結構性改革任務的通知指出，盡管新區嚴格控制鋼鐵、水泥等產能過剩行業入駐新區，但隨著近幾年的開發建設，新區一些行業也出現了低水平重復建設的苗頭。
例如，新區目前從事各類鋼結構制造的企業已有12家，設計產能接近100萬噸；從事各類低壓開關柜及成套設備制造企業已有5家，其中3家已投產；從事各類商品混凝土生產企業已有50余家，總設計產能超過400萬方。
部分“出城入園”企業在出城入園過程中沒有實現產業升級，形成了新的產能過剩。部分項目建設處于停滯狀態。
林柯指出，蘭州石化和煉化不能放在新區上風地帶，他在新區最初做規劃時給出過建議，但是現在布局還是沒有改變。“十三五”時期除非再現新的經濟周期，否則重化工需求難以起來，蘭州新區經濟很難上去，同時通過發展制造業來吸引人口會很困難。
“制造業企業大多過剩，蘭州新區如果往西開放發展加工貿易業可能是一個出路，現在上海自貿區和深圳前海都不是靠發展傳統制造業。”他說。
中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞指出，蘭州新區要聚集人口成大城市，僅僅成為產業之城是不夠的，還要成為行政中心、教育中心等，而要成為行政中心，市政府就要搬過去，成為教育中心，大學就要搬過去。但是很多產業要調整，比如發展重化工，與聚集人口的宜居功能是相矛盾的。
他表示，目前蘭州新區房子多，問題不大，因為鄭東新區最初也是只有房子沒有人，但是慢慢的現在人口也聚集起來了，最關鍵的是蘭州新區要找到適合發展的產業。
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